Al desarrollar mini bodegas, un proyecto de conversión puede ofrecer ventajas significativas sobre la nueva construcción siempre y cuando sea en las condiciones adecuadas.

Aquí te traémos un artículo en donde puedes aprender lo que hace que propiedad sea adecuada para su conversión y qué hacer para garantizar el éxito del proyecto.

Uno de los desafíos de desarrollar una nueva instalación de autoalmacenamiento es encontrar la ubicación correcta. Idealmente, el negocio debe ser muy visible, ubicado en alguna carretera importante y muy transitada, además de que debe encontrarse cerca de clientes potenciales, por lo que una zona adecuada es fundamental. Sin embargo, en muchos mercados encontrarás que el único terreno disponible está en las afueras de la ciudad o en áreas ya saturadas con instalaciones de almacenamiento existentes con marcas bien posicionadas.

Una forma de superar esto es con un proyecto de conversión. Las conversiones brindan la oportunidad de poner tu negocio en áreas establecidas donde existe demanda pero no terrenos vacíos. A veces es mejor hacer la conversión de una propiedad vacía o arruinada pues puede tenerse la ventaja de comenzar con una estructura en la que los servicios públicos ya estén presentes.

Pero… ¿Qué hace que una propiedad sea ideal para llevar a cabo una conversión a un centro de auto almacenamiento? Hablaremos de eso a continuación, así como de lo que se necesita para planificar y construir un proyecto de este tipo.

Encuentra la propiedad adecuada

Un punto focal para cualquier persona que quiera desarrollar un centro self storage es construir donde haya una demanda adecuada. En el caso de una conversión deberías preguntarte si ¿la estructura existente está en un mercado con suficiente población para apoyar el proyecto?

Si estás buscando un lugar con poca densidad poblacional, es menos probable que las personas se trasladen al centro de auto almacenaje y hagan crecer el mercado, por lo que querrás estar seguro de que hay mucha demanda del servicio.

Posteriormente deberias considerar si el edificio tiene buena visibilidad. El tráfico en la zona y la visibilidad de las carreteras principales promueven un arrendamiento más rápido. La visibilidad sin un gran acceso puede estar bien si no hay competencia cerca, ya que los clientes aún te encontrarán si te necesitan. Afortunadamente, la mayoría edificios comerciales vacíos tienen excelentes ubicaciones y acceso, mientras que los edificios industriales podrían no tener acceso.

Otro punto a tomar en cuenta es si la propiedad está cerca de zonas residenciales. Lo más probable es que tus clientes potenciales te encuentren buscando en la web a través de sus teléfonos inteligentes; Google y Siri les mostrarán las opciones de almacenamiento más cercanas a ellos, y muchos simplemente rentarán al primer lugar al que llamen por lo que estar cerca de casas y apartamentos es muy importante.

Otra consideración es si hay suficiente espacio para ser rentable. La mayoría de los centros de mini bodegas cuentan con una oficina de gestión, un gerente, y personal de limpieza lo que significa que el sitio debe ser lo suficientemente grande y generar suficientes ingresos para cubrir el salario de esos empleado. Mientras examinas las propiedades, debes ver si hay más terreno donde se podrían construir nuevas mini bodegas.

El autoalmacenamiento normalmente no requiere tanto estacionamiento como otros negocios, por lo que si la propiedad tiene un gran estacionamiento, puede ser posible desarrollar más mini bodegas en esta área.

Estimación de gastos e ingresos

Una vez que encuentres una propiedad adecuada, debes pensar en si se necesita mucho trabajo para convertirla en un negocio de almacenamiento, seguramente deberás elaborar algunas estimaciones aproximadas de costos para los componentes del edificio, posibles demoliciones y cualquier rehabilitación importante dentro del sitio.

Los ingresos son más fáciles de calcular. Examina las instalaciones cercanas para determinar las tarifas de la competencia y generar un ingreso estimado por metro cuadrado. Puedes hacer un descuento durante el alquiler o aplicar alguna promoción, pero si tienes una buena ubicación, o alguna ventaja competitiva sobre otros negocios iguales, generalmente podrás cobrar tarifas premium.

Las personas que son nuevas en la industria del self storage a menudo se sienten alarmadas por la cantidad de dinero que se necesita para comenzar apenas con la conversión, pues seguramente requerirás aprobaciones gubernamentales de construcción, y es posible que también necesites un arquitecto que te ayude con la rehabilitación del edificio y cualquier cambio en la fachada.